Il deposito del prezzo presso il notaio
30 dicembre 2013
La legge 27 dicembre 2013, n.147 - Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (Legge di stabilità 2014) - ha introdotto una grande novità nella disciplina delle transazioni immobiliari: il deposito notarile del prezzo di vendita. (*)
La norma stabilisce, in sostanza, che il prezzo della compravendita non venga più pagato direttamente dall'acquirente al venditore, ma venga consegnato al notaio, il quale è obbligato a versarlo in un conto speciale, unitamente alle imposte e agli onorari, e a svincolarlo al venditore solo dopo l'esecuzione delle formalità di registrazione e trascrizione.
In un momento di grave crisi economica, come quello che stiamo vivendo, è assai probabile che tra la firma dell'atto di compravendita e l'esecuzione della trascrizione possano intervenire iscrizioni a carico dell'immobile oggetto dell'atto dovute a situazioni debitorie del venditore non conoscibili a priori, come un'ipoteca giudiziale, o un pignoramento, o la classica ipoteca esattoriale, che possono colpire anche venditori non imprenditori, a causa di vertenze legate a crisi coniugali o a dispute condominiali, di crediti al consumo non onorati o di imposte o multe non pagate. Non dimentichiamoci delle spese di amministrazione, che gravano sull'acquirente anche per i due esercizi precedenti e che non è facile accertare prima dell'atto, non risultando da alcun registro pubblico. Emerge quindi evidente in vantaggio per la parte acquirente, che vede tutelato al massimo il suo investimento ed attuato in toto il suo programma contrattuale, specialmente quando la parte acquirente stessa occupa nella transazione la posizione di contraente debole (privato versus costruttore o società immobiliare).
È altresì evidente la portata della norma sotto il profilo della trasparenza, anche ai fini tributari e della lotta al riciclaggio.
Rafforzare la sicurezza e ridurre il rischio contrattuale significa anche attirare possibili investitori dall'estero, da sempre spaventati dalla lentezza della risoluzione delle cause in giudizio nel nostro Paese.
Vantaggi quindi per i privati, ma anche per la collettività.
L'istituto del deposito del prezzo non è nuovo nella prassi legislativa e contrattuale di altri Paesi dell'unione Europea. In Francia è un meccanismo collaudato: da più di cento anni, il prezzo degli immobili viene depositato presso il notaio che lo versa alla Caisse des Dépôts, cassa pubblica, e lo svincola dopo aver trascritto, aver verificato che non esistono trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, aver estinto i debiti relativi all'immobile e aver verificato la risoluzione di controversie eventualmente gravanti sull'immobile stesso. Seppur non obbligatorio, è istituto di uso assolutamente abituale, non essendo ormai più concepibile per i vicini d'oltralpe la consegna del pezzo senza l'opportuna verifica del notaio.
Si tratta quindi per il nostro Paese di una virtuosa scelta di competizione normativa, in quanto, rafforzando le garanzie, può contribuire alle politiche di accrescimento degli investimenti stranieri nel settore immobiliare, particolarmente gravato dalla crisi.
Le somme depositate sono sottratte alle azioni dei creditori del notaio depositario e sono escluse dalla successione per causa di morte e dal regime patrimoniale della famiglia di quest'ultimo, costituendo un vero e proprio patrimonio separato. Le somme stesse non potranno essere utilizzate dal notaio per scopi diversi da quelli del deposito.
In alternativa al deposito notarile, le parti potranno, nella prassi, ricorrere alla trascrizione del contratto preliminare che, garantendo l'acquirente dai pregiudizi intervenuti dopo la sua trascrizione, permetterà il versamento di porzioni anche consistenti del prezzo prima della stipula del definitivo.
E’ previsto che gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, siano incassati dallo Stato ed utilizzati per rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.
Entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore della legge (1° gennaio 2014) verrà emanato un decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato, per definire termini, condizioni e modalità di attuazione.
E’ auspicabile che in detto decreto si preveda la possibilità di derogare, per espressa rinuncia di entrambe le parti, all’obbligo di deposito, non giustificato in determinate circostanze, come la vendita tra comproprietari o tra parenti stretti. Come sarebbe auspicabile che il deposito avvenisse in un’unica Cassa pubblica, con appositi sotto-conti. Si potrebbe così risolvere il problema degli atti a catena, in cui chi vende si è obbligato a comprare e ha pertanto necessità di trasferire, al più presto, la somma incassata al proprio venditore: il primo notaio potrebbe “passare” la somma al collega che deve stipulare il riacquisto con un semplice spostamento contabile.
Le obiezioni che prospettano un rallentamento del mercato immobiliare non tengono conto dell’informatizzazione intervenuta nell’attività notarile: il notaio ormai può procedere a tutti gli adempimenti in via telematica, riducendo a pochi giorni, se non a poche ore, in caso di necessità, il blocco sulle somme.
Non trova reale giustificazione nemmeno l’obiezione che vede un esproprio nel prelevamento degli interessi da parte dello Stato: è risaputo che le banche riconoscono ben pochi interessi sulle somme in transito sui conti correnti dei privati, spesso del tutto assorbiti dalle commissioni.
I vantaggi in termini di sicurezza e trasparenza per la collettività giustificano ampiamente un’eventuale piccola complicazione per qualche soggetto e la consolidata esperienza del mercato francese dimostra come tali complicazioni non esistano di fatto e siano facilmente superabili.
Rosaria Bono
(*) "art. 1 -
63. Il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:
a) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d'imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall'autorità giudiziaria;
b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;
c) l'intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell'autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o destinazione di altro diritto reale su immobili o aziende.
64. La disposizione di cui alcomma 63 non si applica per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.
65. Gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.
66. Eseguita la registrazione e la pubblicità dell'atto ai sensi della normativa vigente, e verificata l'assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Se nell'atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l'avveramento di un determinato evento o l'adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l'evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazionesia stata adempiuta. Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, individuati dal decreto di cui al comma 67.
67. Entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato, sono definiti termini, condizioni e modalità di attuazione dei commi da 63 a 66, anche con riferimento all'esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati."